A compra de casa é um grande passo para a maioria das famílias portuguesas e quase sempre implica a contratação de um financiamento bancário, que se for mal feito pode tornar-se num peso para o resto da vida. Para ajudar-te a fazeres o empréstimo certo e evitar que caias em incumprimento estamos a publicar um especial sobre crédito à habitação. 

Durante os próximos dias, vamos explicar-te, de forma simples mas detalhada, como funciona o mercado do crédito à habitação em Portugal.

À parte da reportagem do “cliente mistério” que todos os dias visita um dos principais bancos a operar em Portugal para dar-te a conhecer as suas ofertas e condições, apresentamos-te um guia para que saibas tudo sobre empréstimos para a compra de casa.

Este dossier é preparado pela Deco – Associação Portuguesa para a Defesa do Consumidor para o idealista/news. Aqui tens o segundo capítulo:

Quais as modalidades reembolso associadas a este crédito?

Ao longo empréstimo o consumidor vai pagar uma prestação e cada prestação envolve, em regra, uma parte de capital e outra de juros. Assim, conforme se vai pagando, vai-se também amortizando o capital do empréstimo e pagando os juros sobre o montante em dívida.

As prestações são, em regra, pagas mensalmente através do débito em conta à ordem no dia acordado com o banco. Ora, qualquer alteração da data ou mesmo da conta através da qual se efetua o pagamento da prestação pressupõe a concordância entre o consumidor e o banco.

Existem três modalidades de reembolso:

• a modalidade padrão
• a carência de capital
• diferimento do capital

No reembolso padrão o consumidor amortiza o seu empréstimo em prestações constantes de capital e juros e o reembolso de capital começa a efetuar-se logo a partir da primeira prestação.

A saber: Em termos práticos verifica-se que com o tempo, a amortização de capital vai sendo maior e a amortização de juros menor.

Se for acordada uma carência de capital existe um período durante o qual não há lugar a amortização de capital mas apenas o pagamento de juros (durante período de carência). Durante esse período a prestação é menor do que aquela que será paga após o período de carência, momento a partir do qual se passa pagar a prestação composta de capital e juros.

A saber: Este reembolso permitir durante algum tempo uma prestação de menor valor mas, consumidor deve estar ciente que quanto maior for este período menor será o tempo que terá para o reembolsar o capital emprestado, logo poderá sofrer um agravamento da prestação face à do período de carência. Por outro lado, o montante total de juros a pagar será maior do que na modalidade de reembolso padrão.

Outra modalidade reside na possibilidade de se diferir o reembolso de parte do capital (em regra entre 10% e 30%) para o final do prazo do empréstimo, ou seja na última prestação do empréstimo paga-se o valor que foi acordado. No que concerne às prestações são constantes durante a vigência do contrato e são mais baixas do que na modalidade de reembolso padrão. Uma vez que não se está a reembolsar parte do capital.

A saber: O consumidor tem que estar ciente que o capital l diferido é pago, de uma só vez, no momento do pagamento da última prestação. No que concerne aos juros, o montante a pagar será maior do que na modalidade de reembolso padrão.

E as prestações como podem ser?

• Constantes
• Progressivas
• Mistas

No caso de prestações contantes com taxa de juro variável, o montante da prestação não se altera durante o período de vigência dessa taxa, assumindo novo valor apenas aquando da revisão do valor do indexante.

No caso de o crédito ter uma taxa de juro fixa, o montante da prestação, além de constante, é sempre igual (prestação a taxa fixa).

Caso se contrate uma prestação progressiva o montante da prestação aumenta com o tempo, em conformidade com um plano previamente definido e em função do prazo acordado. O consumidor não conhece, todavia, o valor total de juros a pagar.

Se a opção recair numa prestação mista então o montante da prestação vai crescendo durante os primeiros anos do empréstimo, após os quais a prestação mensal passa a ser constante, variando em função das alterações da taxa de juro. O consumidor desconhece no momento da contratação o montante total de juros a pagar.

Como se calcula a taxa de juro no crédito à habitação?  

O crédito á habitação pode ser contratado com taxa de juro variável ou com taxa de juro fixa.

1. A taxa de juro variável resulta da soma: do indexante (taxa de juro de referência) e do spread (margem). A taxa de juro Euribor é o indexante utilizado nas operações de crédito. O spread negociado entre o consumidor e a instituição de crédito é atribuído tendo em conta, designadamente, o risco de crédito do consumidor e o rácio entre o valor do empréstimo e o valor do imóvel (Loan-to-Value).
2. Nos contratos com taxa de juro fixa, a prestação mantém-se constante durante o prazo estabelecido para esta taxa no contrato. O período de taxa fixa pode não corresponder ao prazo do empréstimo. As taxas fixas aplicadas pelas instituições de crédito tomam como referência as taxas swap, adicionando a esta um spread.

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